De zakenman en miljardair Dan Gilbert heeft het afgelopen decennium een belangrijke rol gespeeld in de wederopstanding van Detroit. Gilbert wordt in 1962 geboren in de Motor City. Als peuter verhuist hij vervolgens met zijn familie naar de voorstad Southfield. De jonge Dan keert nog wel vaak terug naar Detroit. Hij bezoekt er wedstrijden van de Detroit Tigers en zowel zijn vader (bar) als opa (autowasserette) hebben er een bedrijf. ‘People my age, we would hear from our parents and grandparents who were raised in Detroit about how great this city was, from 1900 to the 60s. But none of us had any memory of that,’ herinnert Gilbert zich in 2013.
Ondernemen zit er bij Gilbert al vroeg in. Zo koopt hij als 9-jarig jongetje goedkoop snoep bij de vader van een vriendje in, om dit op het schoolplein met winst door te verkopen. Enkele jaren later bestiert Gilbert zelfs een koeriersdienst waarbij in de winkel gekochte pizza’s door vriendjes op de fiets worden afgeleverd bij mensen in de buurt. De tent wordt na een klacht van lokale restaurants bij de gezondheidsinspectie gesloten. ‘He started paying attention to business at a very early age, when we were interested in girls, music and sports,’ aldus een jeugdvriend van Gilbert.
Gilbert studeert uiteindelijk als meester in de rechten af aan Wayne State University, waarna hij gedurende enige tijd als makelaar werkt. Als de twintiger zich echter realiseert dat er met de verkoop van hypotheken meer te verdienen valt, richt hij in 1985 samen met enkele partners de hypotheekverstrekker Rock Financial in de voorsteden van Detroit op. In tegenstelling tot de concurrentie besluit het bedrijf te adverteren in allerlei gratis blaadjes waarin koopwoningen worden aangeboden. Het blijkt een schot in de roos. Gilbert: ‘From the very beginning we could make the phones ring, even if we didn’t know what to do once they rang,’ Binnen de kortste keren telt Rock Financial dertig kantoren en is de onderneming actief in acht verschillende staten.
Op zaterdag 7 maart 1998 stuurt Gilbert zijn personeel een mail waarin hij aankondigt dat Rock Financial een nieuw pad zal inslaan. Gilbert is ervan overtuigd geraakt dat het nog jonge internet de markt voor hypotheekleningen op zijn grondvesten zal doen schudden, en hij wil zich dan ook volledig gaan richten op de online verstrekking van hypotheekleningen. ‘I am willing to spend as much to make this happen as is needed to get this true REVOLUTION going,’ schrijft Gilbert. ‘LET’S CHANGE THE MORTGAGE WORLD FOREVER.’ De knapste koppen binnen het bedrijf krijgen carte blanche om een website te bouwen waarmee in het hele land hypotheken verstrekt kunnen worden. Als de site rockloans.com een jaar later wordt gelanceerd, en na enkele uren al 50 mensen de site hebben bezocht, twijfelt Gilbert geen moment. ‘Fifty people? That’s it! We’re shutting down every branch in the country!’
De beslissing pakt goed uit. Klanten die online een aanvraag voor een hypotheeklening doen, ontvangen – dankzij software die een snelle scan maakt van het pand in kwestie en de financiën van de aanvrager – binnen acht minuten een offerte. Doordat alle stappen in het aanvraagproces digitaal worden vastgelegd, neemt bovendien de goedkeuringstijd van een hypotheeklening drastisch af: van een half jaar naar een maand. Het innovatieve bedrijfsmodel levert zo significante kostenbesparingen op.
Eind 1999 wordt Rock Financial overgenomen door softwarereus Intuit. De naam van de hypotheekverstrekker wordt veranderd in Quicken Loans en Gilbert – die aanblijft als leidinggevende – houdt 320 miljoen dollar aan de deal over. Na het barsten van de internetzeepbel koopt hij de onderneming in 2002 voor een fractie van de oorspronkelijke prijs weer terug. De daaropvolgende jaren profiteert Quicken Loans optimaal van de gekte op de Amerikaanse huizenmarkt. Het bedrijf weet de kredietcrisis goed te doorstaan en ziet het bedrag aan uitstaande leningen groeien van 12 miljard dollar in 2008 tot 79 miljard dollar in 2015.
Gilberts bemoeienissen met Detroit vangen in 2008 aan als Quicken Loans grote moeite heeft talloze vacatures op te vullen. ‘We had a huge opportunity in front of us,’ herrinert Gilbert zich. ‘The mortgage business had blown up. Competitors were reeling. Interest rates were very low.’ Er zijn duizenden hoogopgeleide financieel specialisten en ICT-ers nodig om de complexe systemen van de hypotheekverstrekker draaiende te houden, maar afgestudeerden laten het massaal afweten. Gilbert: ‘People would tell us, I love your company, but I want to go to Chicago or Boston or New York.’
De zakenman beseft dat hij met zijn onderneming in de saaie voorsteden van Detroit niet tegemoet kan komen aan de wens van jonge medewerkers om in urban hubs te wonen en werken. ‘If I wanted to attract kids from Harvard or Georgetown, there was no way it was going to happen in a suburb of Detroit, where you’re going to walk on asphalt 200 yards to your car in the middle of February and have no interaction with anyone in the world except who’s in your building.’ Als de huurcontracten van Quicken Loans vervolgens ten einde lopen, gaat Gilbert op zoek naar een aantrekkelijke plek waar alle afdelingen van de onderneming in één centraal hoofdkantoor ondergebracht kunnen worden. Cleveland (Ohio) is lange tijd een optie voor Quicken Loans. Maar uiteindelijk trekt Detroit aan het langste eind. Een verhuizing van duizenden werknemers naar Ohio is organisatorisch lastig. En in de buurstaat kan men niet op tegen de financiële steun die Michigan en de Motor City toezeggen: over een periode van 20 jaar kan Gilbert in Detroit rekenen op belastingvoordelen van in totaal maximaal 200 miljoen dollar.
In 2010 besluit Gilbert het hoofdkantoor van Quicken Loans te verhuizen van de suburbs naar downtown Detroit. Werknemers die besluiten mee te verhuizen naar de Motor City ontvangen van het bedrijf een huurtoeslag van 2.500 dollar in het eerste jaar en 1.000 dollar het jaar daarna. Bij aanschaf van een koopwoning kan er bovendien een speciale lening worden afgesloten, waarvan op termijn 20.000 dollar zal worden kwijtgescholden. Wat een hoop potentiële nieuwe medewerkers uiteindelijk over de streep trekt, is het gegeven dat – vooral dankzij de relatief lage woonlasten – de koopkracht van 43.000 dollar in Detroit op dat moment gelijk staat aan ongeveer 100.000 dollar in New York en 142.000 dollar in San Francisco.
Nieuw personeel wordt door Gilbert met open armen verwelkomd. Om de zes weken wordt er een introductiedag georganiseerd waar team members getrakteerd worden op een urenlange monoloog van de grote baas. Ism days worden deze dagen genoemd; een verwijzing naar een 19-tal kernprincipes (isms) die door Gilbert in het boek Isms in Action zijn beschreven. Enkele voorbeelden zijn:
– Numbers and money follow; they do not lead.
– Do the right thing
– Ignore the noise
– Obsessed with finding a better way
– There is no they
– We eat our own dog food
– You’ll see it when you believe it
– Yes before no
– A penny saved is a penny
De tegeltjeswijsheden staan tevens overal op de muren van het hoofdkantoor van Quicken Loans. Het gebouw in het hart van downtown Detroit is daarnaast van alle gemakken voorzien. Op de 10e verdieping, de etage waar de directie is gevestigd, bevindt zich zelfs een basketbalpleintje. En grote, open ruimten en glazen muren moeten de samenwerking en creativiteit bevorderen. ‘It’s cool, it’s different, it’s fun. People are walking around while they’re selling loans and throwing a football to each other. You don’t expect it,’ aldus een stagiaire in de herfst van 2014. Ook buiten het pand zorgt Gilbert goed voor zijn personeel. Zo beschikt Quicken Loans over een eigen beveiligingsdienst, kan er gebruikt worden gemaakt van leenfietsen en rijden er continu gratis shuttle tussen het hoofdkantoor en parkeerplaatsen vlak buiten downtown Detroit heen en weer.
De verhuizing van Quicken Loans naar downtown Detroit is een groot succes. ‘Our business is nowhere near what it would have been if we were still spread around the suburbs,’ zegt Gilbert eind september 2014. ‘On top of it, the creativity, the connectivity. Our people have never been as creative as they are now. There’s a buzz. Het bedrijf scoort bovendien hoog op het lijstje van beste werkgevers. En Gilbert gelooft dat Detroit daar een belangrijke rol in heeft gespeeld. Gilbert: ‘Who wants to work at a mortgage company, right? It’s because it’s Detroit. People want to become part of the Detroit story.’ Want, zo meent de miljardair: ‘You can intern in Chicago or New York and do fine. But if you come here, you have an opportunity to affect the outcome. That is a big selling point for this generation.’
Met zijn 1,67 meter lang is Gilbert, de haren altijd strak naar achter gekamd, en stijlvol gekleed, in de jaren na de verhuizing van het hoofdkantoor een opvallende verschijning. De gedreven zakenman beschikt over een tomeloze energie, en weet in gezelschappen moeiteloos de aandacht naar zich toe te trekken. De vader van vijf kinderen heeft grootse plannen met Detroits centrale zakencentrum. Door te investeren in de stad hoopt Gilbert niet alleen dat Detroit erop vooruitgaat, maar hijzelf ook. ‘Do well by doing good’ luidt dan ook zijn motto.
Het vastgoedbedrijf van Gilbert, Bedrock Real Estate Services, begint razendsnel – en veelal tegen spotprijzen – panden in het centrale zakendistrict op te kopen. Gilberts timing is, vanuit economisch standpunt bekeken, perfect. Vlak na de kredietcrisis was de leegstand in downtown Detroit namelijk opgelopen tot recordhoogte, en de prijzen van commercieel vastgoed hadden een dieptepunt bereikt. Gilbert: ‘In a way, there is something about hitting bottom. Until you hit bottom, people are reluctant to invest.’
Gilbert noemt zijn strategie de Big Bang. Doel is zoveel mogelijk bedrijven en werknemers aan te trekken. ‘To do this right, we have to control the real estate, because we need to offer companies a package and a process for moving their employees downtown,’ meent de miljardair. ‘Just telling them to go figure it out with a typical broker was not enough.’ Voor prijzen waar je in een stad als New York net een appartement kunt bemachtigen, koopt Gilbert in de Motor City volledige panden op. Veel van deze gebouwen hadden in de eerste helft van de 20ste eeuw nog symbool gestaan voor de industriële macht van de stad. ‘They’re like old-school sports cars. These were buildings with so much character, so much history. They don’t exist anywhere else,’ aldus Dan Mullen, één van de leidinggevenden van de vastgoedtak van het Gilbert-imperium. ‘And it was like, “Buy this parking garage, and we’ll throw in a skyscraper with it”.’ Voor iets meer dan twee miljard dollar weet Gilbert dankzij dit soort zogenaamde skyscraper sales in de periode 2011 tot 2017 bijna 100 gebouwen in het stadscentrum aan zijn vastgoedportefeuille toe te voegen.
Alle aangekochte panden worden eerst grondig gerenoveerd. Potentiële huurder krijgen daarna van Gilbert te horen dat ze een wezenlijke bijdrage aan de comeback van Detroit kunnen leveren. ‘And that sells,’ zo meent de zakenman. ‘Here you can actually see – what you do affect a great American city, and its hopefully historical comeback.’ Ongeveer de helft van de beschikbare kantoorruimte ‘verhuurt’ Gilbert uiteindelijk aan zijn eigen bedrijven. De overige plekken worden in de loop der tijd ingenomen door meer dan 100 andere ondernemingen die zich in downtown Detroit vestigen. Het zijn vooral ICT-bedrijven die zich, die met hulp van Detroit Venture Partners, een investeringsfonds van Gilbert, in Detroit vestigen. Elke nieuwe huurder brengt de droom van Gilbert, een levendig centrum als spil in de wederopstanding van de stad, weer een stukje dichterbij. En om deze droom niet uit het oog te verliezen, hangt er in Gilberts kantoor een foto van het downtown Detroit uit de jaren twintig van de vorige eeuw (zie de onderstaande foto). Samen met de stad Detroit en General Motors behoort Detroit’s monopoly man al een tijdje tot de belangrijkste grondbezitters en werkgevers in de stad.
In de lente van 2019 wordt Gilbert getroffen door een beroerte. Hij ondergaat een intensief rehabilatieprogramma en verschijnt pas in februari 2020 – gezeten in een rolstoel – weer in het openbaar. ‘When you have a stroke, here’s the problem with it: Everything is hard. Everything,’ zegt Gilbert dan tegen een verslaggever van Crain’s Detroit Business. ‘Like you wake up, getting out of bed is hard, going to the bathroom is hard, sitting down eating at a table is hard. You name it. You don’t get a break. You’re like trapped in your own body.’
Een paar maanden later heeft Gilbert groot nieuws: een deel van Rocket Companies, het moederbedrijf van Quicken Loans, zal naar de beurs worden gebracht. Quicken Loans, de grootste online hypotheekverstrekker in de VS, is Gilberts geldkoe. Het bedrijf heeft in 2019 – met dank aan de lage rentestanden – een topjaar gehad: bijna 900 miljoen dollar winst op een omzet van iets meer dan vijf miljard dollar. Quicken Loans wil het geld van de beursgang gebruiken voor overnames om de komende vijf tot tien jaar te groeien van een marktaandeel van 9 naar 25 procent. Gilbert verkoopt 8 procent van de aandelen en behoudt daarna nog 79 procent van de zeggenschap. In eerste instantie wil Rocket Companies 150 miljoen aandelen voor 20 tot 22 dollar per stuk op de markt brengen. Maar omdat door de coronacrisis de omstandigheden verslechteren wordt uiteindelijk besloten 100 miljoen aandelen te verkopen tegen een prijs van 18 dollar. De opbrengst van de IPO – initial public offering – neemt daardoor met honderden miljoenen dollars af. Desalniettemin is het nog altijd een van de grootste Amerikaanse aandelenemissies van het jaar.
Een kwetsbare Gilbert is op donderdag 6 augustus aanwezig op Wall Street om op de eerste handelsdag van Rocket Companies de openingsbel van de beurs te luiden. Aan het eind van de dag sluit het aandeel op 21,51 dollar: een toename van 19,5 procent. De dag daarna stijgt de koers naar 24,90 dollar. Maar precies een week later – op vrijdag 14 augustus – is de prijs alweer teruggevallen tot 18,96 dollar.
Dan Gilbert is eigenaar van meer dan 100 ondernemingen. Zo bezit hij het NBA-team de Cleveland Cavaliers en het Greektown Casino in downtown Detroit. Het grootste deel van deze bedrijven valt niet onder de beursgang. Dit geldt ook voor Bedrock Real Estate Services, de onderneming waarmee Gilbert het centrum van Detroit onder de hand heeft genomen. Door de aandelenemissie komt er nu een Chinese muur te staan tussen Quicken Loans en Gilberts andere bedrijven. Hierdoor zal het bijvoorbeeld minder makkelijk zijn om overtollig geld van Quicken Loans naar Bedrock over te boeken. Maar volgens Gilbert is dit geen probleem: Bedrock is inmiddels sterk genoeg om op eigen benen te staan.
Ander (corona)nieuws uit Detroit:
– Afgelopen week vielen er in Detroit drie coronadoden te betreuren. Het aantal Detroiters dat is overleden aan de gevolgen van het coronavirus staat inmiddels op 1496 (2 augustus: 1486 doden, 19 juli: 1463 doden, 5 juli: 1445 doden, 21 juni: 1428 doden, 7 juni: 1398 doden, 24 mei: 1366 doden, 10 mei: 1283 doden, 26 april: 1101 doden, 12 april: 674 doden, 29 maart: 125 doden, 15 maart: 0 doden).
– Uit een rapport van de University of Michigan dat op vrijdag 14 augustus is verschenen, blijkt dat de arbeidsmarkt in Detroit zich pas in 2023 weer zal hebben hersteld tot het niveau van begin 2020. De onderzoekers omschrijven de impact van de coronacrisis op de economie van de stad als ‘deep and long-lasting’. Er zijn sinds maart onder Detroiters al 63.000 banen verloren gaan. Verwacht wordt dat aan het eind van het jaar het werkloosheidspercentage in de stad zal zijn opgelopen tot 23,8 procent. Dit was eind 2019 nog 8,8 procent.
– Op dinsdag 4 augustus vond er in Leelanau County, een county in het noordwesten van Michigan, een vergadering van de countycomissie infrastructuur plaats. Een van de commissieleden, de Republikein Tom Eckerle, werd door een ander lid gevraagd waarom hij geen mondkapje op had. ‘Well this whole thing is because of them n*****s down in Detroit,’ antwoordde Eckerle. De voorzitter van de commissie, Bob Joyce, liet hem daarop weten dat hij dergelijke uitspraken niet tolereert. ‘I can say anything I want,’ was de reactie van Eckerle. ‘Black Lives Matter has everything to do with taking the country away from us.’ In een gesprek op een lokale radiozender liet hij later weten niets van zijn woorden terug te nemen: ‘I don’t regret calling it a n****r. A n****r is a n****r is a n****r. That’s not a person whatsoever.’ Eckerle maakte zijn opmerkingen op hetzelfde moment dat gouverneur Gretchen Whitmer racisme vanwege het onevenredig hoge aantal coronaslachtoffers onder minderheden tot gezondheidscrisis in Michigan had uitgeroepen. ‘#COVID19 has highlighted what Black & Brown communities have always known — inequities caused by systemic racism can be deadly,’ twitterde Whitmer op woensdag 5 augustus. ‘We’re confronting this head on.’ Een paar dagen later diende Tom Eckerle zijn ontslag als lid van de comissie infrastructuur in.
Bronnen:
Rocket Companies IPO priced at $18 a share, far below earlier estimates
Susan Tompor Detroit Free Press Aug 6, 2020
Dan Gilbert’s Rocket IPO soars more than 20% in trading
Susan Tompor Detroit Free Press Aug 6, 2020
Leelanau County official uses racial slur to blame coronavirus on Detroiters
Emma Dale Detroit Free Press Aug 7, 2020
‘I can say anything I want’: Michigan official defends using racist slur while refusing to wear a mask
Katie Shepherd August 7, 2020 WaPo
Quicken Loans looks to raise as much as $3.8 billion from IPO
JC Reindl and Susan Tompor Detroit Free Press Jul 28, 2020
Rocket Companies seeks to raise $3.8 billion in IPO
Jordyn Grzelewski The Detroit News Jul 28, 2020
Experts: Gilbert can afford Quicken IPO and Detroit development role
Jordyn Grzelewski The Detroit News Jul 9, 2020
Dan Gilbert guards Detroit headquarters in IPO
Susan Tompor Detroit Free Press Jul 10, 2020
Finley: Quicken IPO a red flag for Detroit
Nolan Finley The Detroit News Jul 8, 2020
Quicken Loans files paperwork for IPO under name Rocket Companies
Jordyn Grzelewski and Kalea Hall The Detroit News Jul 7, 2020
Quicken Loans IPO would richly value Detroit company — if it happens
Breana Noble and Jordyn Grzelewski The Detroit News Jun 12, 2020
UM forecast: Detroit employment, hammered by COVID-19, won’t rebound until 2023
Jordyn Grzelewski The Detroit News Aug 14, 2020
